当加密资产成为按揭抵押物：监管、成本与代币化权益的三角难题

撰文： Boaz Sobrado

编译： Chopper ， Foresight News

十二年前， Vishal Garg 亲身经历了买房难题，自此便一直在寻求解决方案。 「当时我意识到，我必须变卖资产、缴纳资本利得税，换成现金才能支付房款。为什么不能直接质押资产，而非一定要变现拿出现金？」 这位 Better Home & Finance 首席执行官在采访中表示。

更棘手的是交易流程顺序。「万一出价后没能拿下这套房子怎么办？但房产中介会要求你备好现金，否则卖家不会认真考虑你的报价。购房者被迫先卖掉资产、缴税，之后才能知晓购房报价是否被接受。」

今年 3 月， Better 联合 Coinbase 推出解决方案。借款人质押比特币或 USDC ，获得两笔贷款：一笔符合房利美标准的一级留置权按揭贷款；另一笔独立的私人融资贷款用于支付首付，以加密资产作为担保，同时附带房屋二次留置权。《华尔街日报》同日报道，房利美首次接受加密资产支持的按揭贷款。 6 月初，密歇根州安娜堡一对三十岁出头的夫妇完成该模式下首笔贷款。 Better 透露，产品夏季正式上线前，预约名单对应的潜在贷款规模约 2.5 亿美元，其中 41% 申请者没有足够现金支付购房首付。

谈及贷款资产的资金承接方， Garg 表示：「这类资产符合银行投资标准，多家银行已经排队想要收购、承接这些贷款，其中不乏美国头部大型银行。」 他认为，这将成为数字资产正式接入银行体系的重要通道。

真实成本与抵押规则

抵押比率直接决定产品适配人群。质押比特币需要满足 250% 抵押要求，如果首付贷款额度为 10 万美元，则需要价值 25 万美元的比特币作为抵押物；价格稳定的 USDC 抵押率要求为 125%。 该产品不存在追加保证金机制，比特币价格下跌不会变更按揭贷款条款。只有借款人连续 60 天逾期还款才会触发资产清算，标准与常规合规按揭贷款一致。

这套机制设计逻辑清晰，面向 「资产充足但缺少流动资金」 的购房者。房地产研究机构 Redfin 数据显示，近期 12.7% 的年轻购房者曾动用加密资产筹措首付。 全美房地产经纪人协会数据显示，2025 年末，首次购房者的年龄中位数将达到历史新高 40 岁，而首次购房者占购房者总数的比例将创历史新低，仅为 21%。（抵押贷款银行协会引用联邦贷款数据，对该数值存在异议）。人口普查数据显示，今年二季度 35 岁以下群体住房自有率仅 35.2%。

利用借款人持续持有的资产发放贷款并非全新模式。 PayJoy 联合创始人兼首席执行官 Doug Ricketts 在播客《 On The Margin 》中表示，智能手机可以发挥类似房产抵押物的作用。 「我们最初的创新就是将手机设置为担保物，某种意义上智能手机就相当于按揭业务里的房产。」 PayJoy 面向拉美、非洲、南亚信贷记录薄弱人群提供借贷服务，一旦用户逾期，设备功能将被锁定，也就是大众熟知的数字抵押模式。

Ricketts 对抵押物定价逻辑有着明确底线：「面向低收入群体放贷，一种模式是收取极高利息，任由大量用户违约，依靠少数借款人攫取高额收益。但这不是 PayJoy 的路线。」 PayJoy 贷款仅收取一次性固定费用，不产生滚动累计利息，在科技消费信贷领域十分少见。

七名参议员呼吁叫停

4 月 30 日，七名参议员致信联邦住房金融局（ FHFA ）局长 William Pulte ，点名 Better 与 Coinbase ，要求监管机构 「撤销相关审批，禁止政府支持企业承接加密资产相关风险」。信件由 Dick Durbin 、 Elizabeth Warren 牵头签署，联署人包括 Jeff Merkley 、 Chris Van Hollen 、 Richard Blumenthal 、 Bernie Sanders 与 Mazie Hirono 。

参议员们提出的核心理由，正是 Better 宣称代表风控稳健性的 250% 抵押条款。信中写道：「这项机制要求购房者拿出价值最高达首付金额 2.5 倍的加密资产才有贷款资格。这本身就承认加密资产属于高风险资产；除此之外，购房者需要为两笔贷款同时支付利息。」 议员团队估算，组合融资成本相比标准房利美按揭利率最高可高出 1.5 个百分点，并警示：「高昂负担可能促使借款人直接放弃还贷，最终损失或将由美国纳税人承担。」 他们要求监管机构在 5 月 30 日前予以答复，但联邦住房金融局至今尚未公开回应。

全国消费者法律中心 Alys Cohen 、美国消费者联盟 Corey Frayer 在 6 月联合发表评论文章，观点更为激进：联邦政府 「有可能重蹈引发 2008 年房屋止赎危机的覆辙」。二人结论是，这不是面向消费者的金融创新，而是灾难的导火索。

市场行情也为这项业务蒙上阴影。比特币在去年 10 月触及约 123000 美元高点，今年 2 月价格回落至 62800 美元附近，整个 7 月持续在 6 万美元区间震荡，价格仅剩峰值一半。

Garg 的长远布局

比特币只是起步。「目前我们支持比特币和 USDC ，后续计划接入各类主流代币化资产，包括 SpaceX 、特斯拉、 Coinbase 、 Better 、苹果、亚马逊等企业股权代币。」 Garg 表示，项目不会支持 meme 币，只选择具备流动性、机构关注度较高的标的，以太坊、 Solana 将是下一批上线品种。

他有着更进一步的构想：父母可以质押退休账户资产，帮助子女购房，这一方向与加密资产养老金赛道形成呼应。未来购房者只需拍摄房源照片，交由软件完成全部流程。「由 AI 智能代理在 Better 平台提交购房申请，自动测算出价上限。长远来看，普通人可以持有房产份额，灵活置换不同房屋。当下这件事难以落地，唯一阻碍就是繁杂的交易摩擦。」

这套构想底层，是针对年轻人资产配置趋势的判断。「如今的年轻人，缺少能够对冲通胀、分享房价上涨红利的资产。」

代币质押背后的争议

代币化股权业务面临一个尚无统一答案的关键问题：持有代币究竟拥有哪些法定权利。当下，「万物代币化」 赛道普遍受此困扰。 Tessera 创始人兼首席执行官 Chan Ahn 在播客《 On The Margin 》中透露，公司 2 月推出 SpaceX 代币化产品。他坦诚业务模式特点，「平台刻意不设置 KYC 流程，并非疏漏。」 项目初衷是降低准入门槛 —— 私募市场长期依靠繁杂手续、高额最低投资门槛、地域限制，把 99.9% 的普通投资者挡在门外。

Kula 联合创始人 Chris Turner 在同一档播客中做出区分，绝大多数代币化资产仅代表合约层面享有资产收益权，不等于直接持有底层资产；另一种模式则实现代币即资产，持有代币等同于拥有底层标的。两者存在本质差异。 对于按揭贷款审核人员而言，开展抵押品估值时，必须分清手上属于哪一类权益。

与此同时， Better 正在重构自身融资渠道。今年 2 月，该公司与 Framework Ventures 达成合作，计划依托稳定币生态 Sky 投放最高 5 亿美元资金， Framework Ventures 同时出资 4500 万美元入股，持股约 10%。 Better 预计，这次调整能够降低超过 100 个基点的资本成本。公司称，代币化融资落地后，有机会把客户贷款利率压至 5% 以下，而行业普遍利率高于 6%。

该公司亟需降低资金成本。一季度 Better 放贷规模 16.4 亿美元，同比增长 89%，营收 4750 万美元，但依旧亏损约 7000 万美元。公司自 2016 年以来累计放贷规模超 1100 亿美元；2021 年 12 月曾通过线上会议一次性裁员 900 人，多年来 Garg 持续面对外界针对此事的质疑。

重重压力并未削弱他押注这个赛道的决心。 「最坏的结果是产品推出后无人问津，但现实情况并非如此。」 谈及行业前景，他表示：「不必一味空想未来，更重要的是亲手创造未来。」